小規模宅地等の特例 | 二世帯住宅での使い方を相続専門税理士が解説

税金が80%減額できる小規模宅地等の特例は、被相続人が所有する二世帯住宅の宅地にも使えます。

ただし前提条件があります。それは「区分所有登記」していないこと。一棟の建物をフロアごとに分割するなど、互いに独立した機能を有する複数の部分に区分した上で、区分所有登記をしていると、残念ながら特例は使えません。

この記事では、二世帯住宅で小規模宅地等の特例が使える場合とNGな例を解説しますので、ぜひ最後まで読んで理解を深め、相続税で損をすることのないようにしてください。

区分所有登記とは

区分所有登記とは、家を区切り、区分ごとに所有者を決めて不動産登記することです。

二世帯住宅を例に取り、区分所有登記を解説します。

二世帯住宅で区分所有登記の事例

・2階は被相続人の長男家族が住むので長男名義で所有登記されている
・1階は被相続人夫婦が住むので被相続人名義で所有登記されている

上記のように独立機能を持つ区分に分けられた家屋の所有形態は、以下の2ケースがあります。

・各区分をそれぞれ別の所有者が所有するケース
・各区分を同一人が所有するケース

どちらのケースでも、状態が以下ならば「区分所有登記あり」になります。

・建物は一棟
・所有権の保存と移転登記ができる複数の部分に分かれている

二世帯住宅で小規模宅地の特例が使える例

二世帯住宅の構造は多様です。区分所有登記がなく、小規模宅地等の特例が使える事例を二世帯住宅の種類ごとに解説します。

玄関共通・建物内で行き来できる二世帯住宅【区分所有登記なし】

玄関が共通で、以下形態の「区分所有登記なし」の二世帯住宅であれば、小規模宅地等の特例が使えます。

二世帯住宅の形態

・玄関共通で二世帯とも同じ玄関を使う
・風呂・トイレ・台所は別
・1階子どもと孫家族居住
・2階親夫婦居住
・住宅の所有名義は父親（被相続人）

→二世帯住宅の敷地の全体に対して居住用の小規模宅地等の特例を適用できます。

注：「二世帯住宅の敷地の全体」とは、以下の両方に対応する土地のことです。

・被相続人夫婦が居住している2階部分
・子どもと孫が居住している1階部分

玄関別で外階段付の二世帯住宅【区分所有登記なし】

玄関が別で建物内部で行き来はできず、子ども家族は外階段で出入りする独立形の二世帯住宅であっても、「区分所有登記なし」なら小規模宅地等の特例が使えます。

二世帯住宅の形態

・玄関が別
・風呂・トイレ・台所も別 ・2階子どもと孫家族居住 ・1階親夫婦居住 ・2階の子どもと孫家族は外階段で出入りする ・住宅の所有名義は父親（被相続人）

→二世帯住宅の敷地の全体に対して居住用の小規模宅地等の特例を適用できます。

渡り廊下でつながる二世帯住宅【全棟が被相続人所有登記】

2軒の建物を渡り廊下でつないで、互いに行き来できる二世帯住宅の場合、全棟が被相続人所有と登記されていれば、小規模宅地等の特例が適用できます。

タイトル

・2棟の建物が渡り廊下で接続されている
・渡り廊下で行き来できる
・玄関が別
・風呂・トイレ・台所も別
・1棟に子どもと孫家族居住
・もう1棟に親夫婦居住
・全棟の所有名義は父親（被相続人）

→小規模宅地等の特例が適用できる

まとめると、二世帯住宅で居住の実態が同居よりも別居に近い形であっても、全部の所有名義が被相続人に統一されていれば、小規模宅地等の特例が適用できます。

二世帯住宅で小規模宅地等の特例が使えない例

二世帯住宅なら何でも特例が適用できるわけではありません。二世帯住宅で、小規模宅地等の特例が使えない事例もご紹介します。「使える例」の逆を考えます。つまり「区分所有あり」ですと、二世帯住宅で小規模宅地等の特例は使えません。

2階が長男所有1階は父所有の二世帯住宅【区分所有あり】

以下のように生活の実態が同居であっても、所有登記が別で、区分所有ありの状態ですと、小規模宅地等の特例は使えません。

小規模宅地等の特例が使えない事例

・二世帯住宅の2階に長男家族が住む
・二世帯住宅の1階に親夫婦が住む
・玄関が共通
・キッチン・風呂・トイレなど水回りも共同使用
・内部で行き来できる
・2階は長男が所有者として登記している
・1階は父（被相続人）が所有者として登記している

→小規模宅地等の特例は適用できません。

二世帯住宅が区分所有されている場合は、被相続人の居住部分に同居している親族のみが、小規模宅地の特例の対象となります。

したがって被相続人が居住する1階部分に住まず区分所有された2階部分に住む長男は、二世帯住宅の敷地を相続しても、小規模宅地等の特例は適用できません。

二世帯住宅で小規模宅地等の特例を申請する方法

小規模宅地等の特例を適用した相続税の申告に必要なものは、以下の通りです。

・相続申告書（特例の適用を希望することを記載）
・申告に必要な添付書類

小規模宅地等の特例解説記事の「手続き方法」の項目で詳しく解説しています。

まとめ

二世帯住宅で小規模宅地等の特例を使いたい方のために、特例が使えるケースと使えないケースの違いを解説しました。

おもな違いは「区分所有登記あり」かそうでないかです。区分所有登記をしていなければ、二世帯住宅で小規模宅地等の特例が使えるでしょう。

この記事では理解しやすいようシンプルな事例で解説しました。しかし二世帯住宅の実態はもっと複雑なことも多いです。相続者によっても特例適用の可否は変化します。解説を読んでも不安が残るようなら、ぜひ専門家にご相談ください。初回のご相談を無料で承っております。

相続税専門税理士法人ともに　無料相談はこちらからどうぞ